Анализ состояния аграрных земель Украины в 2019 году

В конце сентября 2019 года в Раду был подан законопроект, позволяющий продавать земли, предназначенные для сельского хозяйства в Украине. А в начале года были внесены изменения, касающиеся коллективной собственности, управления паями и обмена участками. Все это в значительной мере повлияло (и повлияет в ближайшем будущем) на состояние аграрных земель Украины.

Сразу стоит отметить, что люди на протяжении этого периода нашли немало брешей в законе, с помощью которых можно было обойти мораторий. Это и смена целевого назначения земли, и торговля корпоративными правами, и заключение очень долгосрочных договоров (свыше 50 лет). Все это создавало обширное поле действия для коррупции, которая в этой сфере и так находилась на высоком уровне. Также по подсчетам ЕБРР, Украина из-за закрытости рынка теряла 56 млрд гривен ВВП.

Сделать эту отрасль немного прозрачнее позволяют инновационные технологии. Так, например, в рамках программы Всемирного банка, при содействии Института космических исследований, был проведен мониторинг украинских земель посредством спутниковых данных. В результате были обнаружены 20% незарегистрированных посевов рапса. Больше информации о смарт-технологиях в сельском хозяйстве вы сможете получить из нашей статьи "Смарт технологии в агроменеджменте".

Мировые лидеры агробизнеса постоянно внедряют инновационные разработки в свое производство. В Украине же таких компаний сейчас всего 20-25% от общего количества. Использование смарт-технологий дает возможность существенно снизить расходы. Ведь посредством спутниковых данных можно отслеживать изменения в урожайности, климате, определять проблемные участки (например, с эрозией). Инновационные технологии, а также открытая база данных – вот что поможет основать рынок земли без риска ценовых спекуляций.

Данные изменения вступили в силу аккурат со стартом 2019 года. Сейчас мы рассмотрим ключевые пункты закона.

Если раньше с целью товарного производства разрешалось использовать земли личного крестьянского хозяйства, то сейчас это распространяется и на фермерские участки массивов. Однако менять их целевое назначение нельзя.

Обмениваться землей теперь можно лишь в пределах одного массива. То же самое касается и обмена правами (аренда, субаренда). При этом участки должны быть примерно равноценными (по результатам денежной оценки), максимально допустимое расхождение – 10%. Обмен неравнозначной землей недопустим, потому как выходит за рамки моратория.

Касательно этого вопроса в законе присутствуют следующие пункты:

• Полевые дороги (государственной или коммунальной собственности) отдаются в 7-летнюю аренду без организации земельных торгов;
• Такого рода объект может быть арендован лишь при условии, что все остальные собственники смогут без проблем проезжать на свои участки;
• Арендатор использует дорогу по собственному усмотрению, в том числе и для обработки/засева, теперь это не является нарушением.

Согласно этому закону, сервитут (ограниченное пользование чужой землей) теперь не бессрочный. Его действие заканчивается тогда, когда истекает срок аренды участка. Теперь установление сервитута может потребовать и пользователь соседнего участка, а не только его владелец, как было раньше.

Украинские аграрии привыкли к тому что эмфитевзис (пользование чужим участком для сельскохозяйственных нужд) является по сути бессрочным. Иногда его заключали даже на 100 лет. Однако начиная с 2019 года вступило в силу ограничение – максимум 50 лет. Тем, кто имеет договор на больший срок волноваться не стоит, все что было подписано до 2019 года остается в силе.

Теперь земли КСП (коллективных сельскохозяйственных предприятий) вступают в собственность местных громад. На личные участки это естественно не распространяется. Стоит отметить, что в таком случае они входят в сферу действия моратория, а значит покупать или продавать их нельзя. Однако аренда доступна.

Хоть эти полосы и состоят из лесных насаждений, к землям данной категории они больше не причисляются. Теперь это территории несельскохозяйственного типа, но предназначенные для нужд сельского хозяйства. В аренду эти объекты сдаются без аукциона. Также стоит отметить, что они не входят в участки владельцев паев, а передаются в коммунальную собственность местной громады.

Все вышеперечисленные моменты являются достаточно важными, и современный аграрий должен быть хорошо подкован в сфере земельного права. В учебной программе "Агрокебеты" предусмотрена соответствующая дисциплина, а также другие предметы, необходимые для успешной работы в агробизнесе.

В законодательной базе Украины долгое время отсутствовала конкретика касательно многих моментов, связанных с паями. В законе 2019 года все они были рассмотрены, вот список основных положений:

• Нераспределенной является та земля, которая имеет свои границы и кадастровое значение, но не закреплена за определенным человеком;
• Невытребованным паем является участок земли, у которого нет четких границ и кадастрового значения, но есть сертификат на пай;
• Вышеупомянутые земли могут передаваться в аренду после соответствующего решения местного совета.
• Владельцы сертификатов должны успеть официально закрепить за собой право собственности до конца 2024 года. В противном случае земля будет признана бесхозной и перейдет в коммунальную собственность.

Что касается сдачи пая в аренду, то здесь практически все осталось по-прежнему. Разве что ввели ограничение по сроку – 50 лет. Договор заключается в письменной форме, при желании его можно заверить у нотариуса. Окончательное решение принимает местный орган самоуправления. Арендодатель должен предоставить договор в 2-х экземплярах и свой сертификат на пай.

Касательно дарственной на пай никаких изменений в законе 2019 года нет. Как и раньше, любая форма отчуждения (будь то продажа или подарок) недопустима. Передача возможна только по наследству.

Как мы уже упоминали, в сентябре этого года Рада начала рассмотрение закона об открытом рынке земли. Точной даты его принятия естественно нет, но можно с уверенностью заявить, что произойдет это в ближайшее время. Ведь Европейский суд уже недвусмысленно дал понять нашему правительству, что мораторий на торговлю землей нужно снять, ибо это идет вразрез с Конвенцией о правах человека. Такое же требование выдвинул и МФВ, являющийся главным кредитором Украины. Так что вполне возможно скоро этот закон будет принят. В таком случае это станет поворотным моментом в развитии аграрного сектора нашей страны. Получить больше информации о ключевых аграрно-политических решениях в истории Украины вы сможете из нашей статьи "Какие аграрно-политические решения в Украине являются исторически важными".

Согласно этому законопроекту, для продажи будет доступна земля любой собственности (государственной, коммунальной, частной). Владелец участка будет обязан сначала предложить его арендатору (у них будет преимущественное право выкупа), и лишь после того как тот откажется – другим желающим. Продаваемая земля должна пройти инвентаризацию, иметь кадастровый номер.

По предварительным данным, рассматриваемый законопроект не предусматривает нового формата оценивания земли. А значит ее нормативная стоимость будет по-прежнему равна 100-кратному размеру ее налога. Помимо это есть еще несколько способов вычисления, применяемых в Украине:

• Прибыльный – анализ и прогнозирование чистого дохода в результате эксплуатации участка;
• Сравнительный – когда в качестве образца берутся стоимости соседних, схожих по характеристикам наделов;
• Метод остатка – сводится к подсчету убытков от "реставрации" участка. Сюда входят все мероприятия, которые будут проводиться с целью восстановления/повышения урожайности (внесение удобрений, мелиорация и т.д.);
• Метод реальной оценки – когда цена земли является по сути капитализированной рентой (или рентным доходом) за энное количество лет, которой компенсируется сумма договора. В данном случае обычно применяют следующую формулу: ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%. ЦЗ – цена земли, ЗР- земельная рента, NБ% - норма банковского процента.

Способы оценивания, которые будут применяться на практике, определятся уже с утверждением закона. Сейчас же все находится в пределах теории. То же самое касается и точных цифр. Судя по подсчетам Института аграрной экономики, средняя стоимость 1 гектара будет составлять примерно 70 тысяч гривен. Однако под воздействием множества факторов (инфляция, соотношение спроса/предложения, кадастровая оценка, и т.д.) эти цифры могут оказаться совершенно иными.

2019 год вполне возможно станет последним сроком действия моратория на продажу земли (сейчас его продлили до 2020 года). Совсем скоро в Украине образуется открытый земельный рынок. И по предварительным данным в продажу поступят почти 3 млн га угодий. Отношение к этим изменениям у отечественных аграриев неоднозначное, согласно опросам, примерно половина фермеров недовольны данным законом. Вполне возможно это вызвано тем, что многие нормативные моменты имеют неопределенный характер и пока непонятно, как именно будет функционировать система.