Аналіз стану аграрних земель України в 2019 році

В кінці вересня 2019 року в Раду був поданий законопроект, що дозволяє продавати землі, призначені для сільського господарства в Україні. А на початку року були внесені зміни, що стосуються колективної власності, управління паями і обміну ділянками. Все це в значній мірі вплинуло (і вплине в найближчому майбутньому) на стан аграрних земель України.

Відразу варто відзначити, що люди протягом цього періоду знайшли чимало прогалин в законі, за допомогою яких можна було обійти мораторій. Це і зміна цільового призначення землі, і торгівля корпоративними правами, і підписання дуже довгострокових договорів (понад 50 років). Все це створювало велике поле дії для корупції, яка в цій сфері і так перебувала на високому рівні. Також за підрахунками ЄБРР, Україна через закритість ринку втрачала 56 млрд гривень ВВП.

Зробити цю галузь трохи прозоріше дозволяють інноваційні технології. Так, наприклад, в рамках програми Світового банку, за сприяння Інституту космічних досліджень, було проведено моніторинг українських земель за допомогою супутникових даних. В результаті були виявлені 20% незареєстрованих посівів ріпаку. Більше інформації про смарт-технології у сільському господарстві ви зможете отримати з нашої статті "Смарт технології в агроменеджменті".

Світові лідери агробізнесу постійно впроваджують інноваційні розробки в своє виробництво. В Україні ж таких компаній зараз всього 20-25% від загальної кількості. Використання смарт-технологій дає можливість суттєво знизити витрати. Адже за допомогою супутникових даних можна відстежувати зміни в урожайності, кліматі, визначати проблемні ділянки (наприклад, з ерозією). Інноваційні технології, а також відкрита база даних — ось що допоможе заснувати ринок землі без ризику цінових спекуляцій.

Дані зміни вступили в силу акурат зі стартом 2019 року. Зараз ми розглянемо ключові пункти закону.

Якщо раніше з метою товарного виробництва дозволялося використовувати землі особистого селянського господарства, то зараз це поширюється і на фермерські ділянки масивів. Однак міняти їх цільове призначення не можна.

Обмінюватися землею тепер можна лише в межах одного масиву. Це ж стосується і обміну правами (оренда, суборенда). При цьому ділянки повинні бути приблизно рівноцінними (за результатами грошової оцінки), максимально допустима розбіжність — 10%. Обмін нерівнозначною землею неприпустимий, оскільки виходить за рамки мораторію.

Відносно цього питання в законі присутні наступні пункти:

• Польові дороги (державної або комунальної власності) віддаються в 7-річну оренду без організації земельних торгів;
• Такого роду об'єкт може бути орендований лише за умови, що всі інші власники зможуть без проблем проїжджати на свої ділянки;
• Орендар використовує дорогу на власний розсуд, в тому числі і для обробки / засіву - тепер це не є порушенням.

Згідно з цим законом, сервітут (обмежене користування чужою землею) тепер не безстроковий. Його дія закінчується тоді, коли закінчується термін оренди ділянки. Тепер встановлення сервітуту може вимагати і користувач сусідньої ділянки, а не тільки його власник, як було раніше.

Українські аграрії звикли до того що емфітевзис (користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб) є по суті безстроковим. Іноді його укладали навіть на 100 років. Однак починаючи з 2019 року набуло чинності обмеження - максимум 50 років. Тим, хто має договір на більший термін хвилюватися не варто, все що було підписано до 2019 року залишається в силі.

Тепер землі КСП (колективних сільськогосподарських підприємств) вступають у власність місцевих громад. Проте на особисті ділянки це, звичайно, не поширюється. Варто зазначити, що в такому випадку вони входять до сфери дії мораторію, а це означає, що купувати або продавати їх не можна. Однак оренда доступна.

Хоч ці смуги і складаються з лісових насаджень, до земель даної категорії вони більше не зараховуються. Тепер це території несільськогосподарського типу, але призначені для потреб сільського господарства. В оренду ці об'єкти здаються без аукціону. Також варто відзначити, що вони не входять в ділянки власників паїв, а передаються в комунальну власність місцевої громади.

Всі перераховані вище моменти є досить важливими, і сучасний аграрій повинен бути добре підкований в сфері земельного права. У навчальній програмі "Агрокебети" передбачена відповідна дисципліна, а також інші предмети, необхідні для успішної роботи в агробізнесі.

У законодавчій базі України довгий час була відсутня конкретика щодо багатьох моментів, пов'язаних з паями. У законі 2019 року всі вони були розглянуті та ось список основних положень:

• Нерозподіленою є та земля, яка має свої межі і кадастрове значення, але не закріплена за певною людиною;
• Невитребуваним паєм є ділянка землі, у якого немає чітких меж і кадастрового значення, але є сертифікат на пай;
• Вищезазначені землі можуть передаватися в оренду після відповідного рішення місцевої ради.
• Власники сертифікатів повинні встигнути офіційно закріпити за собою право власності до кінця 2024 року. В іншому випадку земля буде визнана безхазяйної і перейде в комунальну власність.

Що стосується здачі паю в оренду, то тут практично все залишилося як і раніше. Хіба що ввели обмеження по терміну — 50 років. Договір укладається в письмовій формі, при бажанні його можна завірити у нотаріусі. Остаточне рішення приймає місцевий орган самоврядування. Орендодавець повинен надати договір в 2-х примірниках і свій сертифікат на пай.

Відносно дарчого, на пай ніяких змін в законі 2019 року немає. Як і раніше, будь-яка форма відчуження (будь то продаж або подарунок) неприпустима. Передача можлива тільки у спадок.

Як ми вже згадували, у вересні цього року Рада почала розгляд закону про відкритий ринок землі. Точної дати його прийняття звичайно ж немає, але можна з упевненістю заявити, що станеться це найближчим часом. Адже Європейський суд вже недвозначно дав зрозуміти нашому уряду, що мораторій на торгівлю землею потрібно зняти, бо це йде врозріз з Конвенцією про права людини. Таку ж вимогу висунув і МФВ, який є головним кредитором України. Так що цілком можливо, що скоро цей закон буде прийнятий. В такому випадку це стане визначальним моментом у розвитку аграрного сектора нашої країни. Отримати більше інформації про ключові аграрно-політичних рішеннях в історії України ви зможете з нашої статті "Які аграрно-політичні рішення в Україні є історично важливими".

Згідно з цим законопроектом, для продажу буде доступна земля будь-якої власності (державної, комунальної, приватної). Власник ділянки буде зобов'язаний спочатку запропонувати його орендарю (у них буде переважне право викупу), і лише після того як той відмовиться — іншим бажаючим. Продавана земля повинна пройти інвентаризацію, мати кадастровий номер.

За попередніми даними, розглянутий законопроект не передбачає нового формату оцінювання землі. Це означає, що її нормативна вартість буде як і раніше дорівнювати 100-кратному розміру її податку. Крім цього є ще кілька способів обчислення, що застосовуються в Україні:

• Прибутковий — аналіз і прогнозування чистого доходу в результаті експлуатації ділянки;
• Порівняльний — коли в якості зразка беруться вартості сусідніх, схожих за характеристиками наділів;
• Метод залишку — зводиться до підрахунку збитків від "реставрації" ділянки. Сюди входять всі заходи, які будуть проводитися з метою відновлення / підвищення врожайності (внесення добрив, меліорація і т.д.);
• Метод реальної оцінки — коли ціна землі є по суті капіталізованої рентою (або рентних доходом) за енну кількість років, якій компенсується сума договору. В даному випадку зазвичай застосовують наступну формулу: ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%. ЦЗ - ціна землі, ЗР- земельна рента, NБ% - норма банківського відсотку.

Способи оцінювання, які будуть застосовуватися на практиці, визначаться вже з затвердженням закону. Зараз все знаходиться в межах теорії. Це ж стосується і точних цифр. Судячи з підрахунків Інституту аграрної економіки, середня вартість 1 гектара становитиме близько 70 тисяч гривень. Однак під впливом безлічі факторів (інфляція, співвідношення попиту / пропозиції, кадастрова оцінка, і т.д.) ці цифри можуть виявитися зовсім іншими.

2019 рік цілком можливо стане останнім терміном дії мораторію на продаж землі (зараз його продовжили до 2020 року). Зовсім скоро в Україні буде утворюватися відкритий земельний ринок. І за попередніми даними в продаж надійде майже 3 млн га угідь. Ставлення до цих змін у вітчизняних аграріїв неоднозначне, згідно з опитуваннями, близько половини фермерів незадоволені цим законом. Цілком можливо, це викликано тим, що багато нормативних моментів мають невизначений характер і поки незрозуміло, як саме буде функціонувати система.