Стань студентом прогресивної програми - отримай квиток у майбутнє!
Який диплом ти маєш?
Обери один із університетів, в якому бажаєш навчатися на програмі “Агрокебети”:

Аналіз стану аграрних земель України в 2019 році

Починаючи з 2000 року український ринок землі функціонує за правилами мораторію. В його межах у власників є всього два варіанти як розпорядитися землею: здати в оренду або передати в спадщину. Тому в країні зараз практично 7 мільйонів людей, які не можуть вижати максимум зі свого паю.
Как планировать дела чтобы повысить личную эффективность
В кінці вересня 2019 року в Раду був поданий законопроект, що дозволяє продавати землі, призначені для сільського господарства в Україні. А на початку року були внесені зміни, що стосуються колективної власності, управління паями і обміну ділянками. Все це в значній мірі вплинуло (і вплине в найближчому майбутньому) на стан аграрних земель України.

Поточний стан ринку землі України після 15 років мораторію

Відразу варто відзначити, що люди протягом цього періоду знайшли чимало прогалин в законі, за допомогою яких можна було обійти мораторій. Це і зміна цільового призначення землі, і торгівля корпоративними правами, і підписання дуже довгострокових договорів (понад 50 років). Все це створювало велике поле дії для корупції, яка в цій сфері і так перебувала на високому рівні. Також за підрахунками ЄБРР, Україна через закритість ринку втрачала 56 млрд гривень ВВП.

Зробити цю галузь трохи прозоріше дозволяють інноваційні технології. Так, наприклад, в рамках програми Світового банку, за сприяння Інституту космічних досліджень, було проведено моніторинг українських земель за допомогою супутникових даних. В результаті були виявлені 20% незареєстрованих посівів ріпаку. Більше інформації про смарт-технології у сільському господарстві ви зможете отримати з нашої статті "Смарт технології в агроменеджменті".

Світові лідери агробізнесу постійно впроваджують інноваційні розробки в своє виробництво. В Україні ж таких компаній зараз всього 20-25% від загальної кількості. Використання смарт-технологій дає можливість суттєво знизити витрати. Адже за допомогою супутникових даних можна відстежувати зміни в урожайності, кліматі, визначати проблемні ділянки (наприклад, з ерозією). Інноваційні технології, а також відкрита база даних — ось що допоможе заснувати ринок землі без ризику цінових спекуляцій.

Законодавчі зміни 2019 року: колективна власність, розпорядження паями, обмін і оренда земель сільськогосподарського призначення

Дані зміни вступили в силу акурат зі стартом 2019 року. Зараз ми розглянемо ключові пункти закону.

Експлуатація, оренда і обмін землями в масиві

Якщо раніше з метою товарного виробництва дозволялося використовувати землі особистого селянського господарства, то зараз це поширюється і на фермерські ділянки масивів. Однак міняти їх цільове призначення не можна.

Обмінюватися землею тепер можна лише в межах одного масиву. Це ж стосується і обміну правами (оренда, суборенда). При цьому ділянки повинні бути приблизно рівноцінними (за результатами грошової оцінки), максимально допустима розбіжність — 10%. Обмін нерівнозначною землею неприпустимий, оскільки виходить за рамки мораторію.

Рішення проблем з польовими дорогами

Відносно цього питання в законі присутні наступні пункти:

  • Польові дороги (державної або комунальної власності) віддаються в 7-річну оренду без організації земельних торгів;
  • Такого роду об'єкт може бути орендований лише за умови, що всі інші власники зможуть без проблем проїжджати на свої ділянки;
  • Орендар використовує дорогу на власний розсуд, в тому числі і для обробки / засіву - тепер це не є порушенням.

Зміни в сервітуті і емфітевзисі

Згідно з цим законом, сервітут (обмежене користування чужою землею) тепер не безстроковий. Його дія закінчується тоді, коли закінчується термін оренди ділянки. Тепер встановлення сервітуту може вимагати і користувач сусідньої ділянки, а не тільки його власник, як було раніше.

Українські аграрії звикли до того що емфітевзис (користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб) є по суті безстроковим. Іноді його укладали навіть на 100 років. Однак починаючи з 2019 року набуло чинності обмеження - максимум 50 років. Тим, хто має договір на більший термін хвилюватися не варто, все що було підписано до 2019 року залишається в силі.

Територія колективної власності тепер має розпорядника

Тепер землі КСП (колективних сільськогосподарських підприємств) вступають у власність місцевих громад. Проте на особисті ділянки це, звичайно, не поширюється. Варто зазначити, що в такому випадку вони входять до сфери дії мораторію, а це означає, що купувати або продавати їх не можна. Однак оренда доступна.

Полезахисні смуги позбавлені статусу лісових земель

Хоч ці смуги і складаються з лісових насаджень, до земель даної категорії вони більше не зараховуються. Тепер це території несільськогосподарського типу, але призначені для потреб сільського господарства. В оренду ці об'єкти здаються без аукціону. Також варто відзначити, що вони не входять в ділянки власників паїв, а передаються в комунальну власність місцевої громади.

Всі перераховані вище моменти є досить важливими, і сучасний аграрій повинен бути добре підкований в сфері земельного права. У навчальній програмі "Агрокебети" передбачена відповідна дисципліна, а також інші предмети, необхідні для успішної роботи в агробізнесі.

Новий порядок використання паїв в Україні: чи можна їх дарувати чи здавати в оренду

У законодавчій базі України довгий час була відсутня конкретика щодо багатьох моментів, пов'язаних з паями. У законі 2019 року всі вони були розглянуті та ось список основних положень:

  • Нерозподіленою є та земля, яка має свої межі і кадастрове значення, але не закріплена за певною людиною;
  • Невитребуваним паєм є ділянка землі, у якого немає чітких меж і кадастрового значення, але є сертифікат на пай;
  • Вищезазначені землі можуть передаватися в оренду після відповідного рішення місцевої ради.
  • Власники сертифікатів повинні встигнути офіційно закріпити за собою право власності до кінця 2024 року. В іншому випадку земля буде визнана безхазяйної і перейде в комунальну власність.

Що стосується здачі паю в оренду, то тут практично все залишилося як і раніше. Хіба що ввели обмеження по терміну — 50 років. Договір укладається в письмовій формі, при бажанні його можна завірити у нотаріусі. Остаточне рішення приймає місцевий орган самоврядування. Орендодавець повинен надати договір в 2-х примірниках і свій сертифікат на пай.

Відносно дарчого, на пай ніяких змін в законі 2019 року немає. Як і раніше, будь-яка форма відчуження (будь то продаж або подарунок) неприпустима. Передача можлива тільки у спадок.

Формування ціни на землю: скільки коштує 1 гектар в 2019 році

Як ми вже згадували, у вересні цього року Рада почала розгляд закону про відкритий ринок землі. Точної дати його прийняття звичайно ж немає, але можна з упевненістю заявити, що станеться це найближчим часом. Адже Європейський суд вже недвозначно дав зрозуміти нашому уряду, що мораторій на торгівлю землею потрібно зняти, бо це йде врозріз з Конвенцією про права людини. Таку ж вимогу висунув і МФВ, який є головним кредитором України. Так що цілком можливо, що скоро цей закон буде прийнятий. В такому випадку це стане визначальним моментом у розвитку аграрного сектора нашої країни. Отримати більше інформації про ключові аграрно-політичних рішеннях в історії України ви зможете з нашої статті "Які аграрно-політичні рішення в Україні є історично важливими".

Згідно з цим законопроектом, для продажу буде доступна земля будь-якої власності (державної, комунальної, приватної). Власник ділянки буде зобов'язаний спочатку запропонувати його орендарю (у них буде переважне право викупу), і лише після того як той відмовиться — іншим бажаючим. Продавана земля повинна пройти інвентаризацію, мати кадастровий номер.

За попередніми даними, розглянутий законопроект не передбачає нового формату оцінювання землі. Це означає, що її нормативна вартість буде як і раніше дорівнювати 100-кратному розміру її податку. Крім цього є ще кілька способів обчислення, що застосовуються в Україні:

  • Прибутковий — аналіз і прогнозування чистого доходу в результаті експлуатації ділянки;
  • Порівняльний — коли в якості зразка беруться вартості сусідніх, схожих за характеристиками наділів;
  • Метод залишку — зводиться до підрахунку збитків від "реставрації" ділянки. Сюди входять всі заходи, які будуть проводитися з метою відновлення / підвищення врожайності (внесення добрив, меліорація і т.д.);
  • Метод реальної оцінки — коли ціна землі є по суті капіталізованої рентою (або рентних доходом) за енну кількість років, якій компенсується сума договору. В даному випадку зазвичай застосовують наступну формулу: ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%. ЦЗ - ціна землі, ЗР- земельна рента, NБ% - норма банківського відсотку.

Способи оцінювання, які будуть застосовуватися на практиці, визначаться вже з затвердженням закону. Зараз все знаходиться в межах теорії. Це ж стосується і точних цифр. Судячи з підрахунків Інституту аграрної економіки, середня вартість 1 гектара становитиме близько 70 тисяч гривень. Однак під впливом безлічі факторів (інфляція, співвідношення попиту / пропозиції, кадастрова оцінка, і т.д.) ці цифри можуть виявитися зовсім іншими.

Висновки

2019 рік цілком можливо стане останнім терміном дії мораторію на продаж землі (зараз його продовжили до 2020 року). Зовсім скоро в Україні буде утворюватися відкритий земельний ринок. І за попередніми даними в продаж надійде майже 3 млн га угідь. Ставлення до цих змін у вітчизняних аграріїв неоднозначне, згідно з опитуваннями, близько половини фермерів незадоволені цим законом. Цілком можливо, це викликано тим, що багато нормативних моментів мають невизначений характер і поки незрозуміло, як саме буде функціонувати система.
Нагадаємо, що у січні 2019 року на базі факультету аграрного менеджменту НУБіП України асоціація «Український клуб аграрного бізнесу» започаткувала магістерську програму «Агрокебети» з підготовки Farm Managers нового покоління.

Ідею створення проєкту підтримали провідні аграрні компанії України: Corteva Agriscience, МХП, New Holland, IMMER Group, Agroprosperis, ІМК, Bayer, Cygnet, «Галс Агро», Kernel, LNZ Group, «Агрейн», «Лімагрейн Україна», HORSCH, AgroHub, SmartFarming, Arzinger та PwC.
ОСТАННІ НОВИНИ
FACEBOOK
YOUTUBE
TELEGRAM
INSTAGRAM
+38-067-769-86-58
+38-067-538-18-81
info@agrokebety.com
ЗВ'ЯЖИСЬ З НАМИ:
ПІДПИСУЙСЯ НА НАС
Сайт використовує файли cookies для аналізу трафіку і налаштування реклами.
Погоджуюсь
Close
НОВИНИ З КЕБЕТОЮ
Залишай свою пошту та слідкуй за новинами проекту!
*Підписуючись на розсилку, ви погоджуєтеся на використання персональних даних
МАЙБУТНЄ ПОЧИНАЄТЬСЯ СЬОГОДНІ!
Розробка та просування:
© 2020 Aгрокебети